城市更新的資金支持體系在2021-2025年間發(fā)生了結構性變化。2021年以棚改專項債為主，占比超60%，REITs試點僅限倉儲物流/產業(yè)園。而到2025年，基礎設施REITs已擴容至老舊小區(qū)改造，但需注意項目收益率≥4%的硬性門檻。華夏北京保障房REIT的發(fā)行案例為行業(yè)提供了重要參考。

城市更新已成為拉動投資的重要引擎。21個試點城市總投資規(guī)模從原規(guī)劃的7.5萬億元修正至8.2萬億元，其中智慧管網和電梯改造占老舊小區(qū)投資的41%。在城市更新推動下，2024年全國完成城市更新投資2.9萬億元，占當年固定資產投資總額的4.8%。

青島實施的2157個更新項目中，虛擬現(xiàn)實產業(yè)園、人工智能產業(yè)園等產業(yè)類項目占比顯著提升，推動城市空間從居住功能向產城融合轉型。這種"空間再造+產業(yè)導入"模式正在多地復制，為城市經濟轉型提供了新路徑。

按照“統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點”“先急后緩，分步實施”“政府引導，市場運作”的原則，優(yōu)先實施涉及公共安全和民生保障的城市地下管網安全提升、老舊居住區(qū)宜居改造、城中村綜合改造、市政設施安全改造等基礎類工程，因地制宜穩(wěn)步推進老舊街區(qū)（廠區(qū)）轉型提質、城市公共空間功能完善等提升類工程。指導城市政府科學合理謀劃城市更新具體項目。

“十四五”以來，已累計安排超過4700億元，支持城市燃氣、排水等地下管網改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等配套基礎設施建設。

另外，2025年城市更新專項中央預算內投資（7350億元）和“兩重”建設超長期特別國債資金（8000億元）安排都對城市地下管網及設施建設改造項目給予支持（具體資金安排可閱讀本號之前發(fā)布的文章《15350億元資金下達完畢，各地地下管網項目分得多少？》）。

1.政策風險分析

2023年因規(guī)劃調整導致工期延誤的項目占比達12.7%，對中小企業(yè)現(xiàn)金流安全閾值影響為營收占比＞35%。

部分區(qū)域性房企因資金鏈緊張已影響到城市更新項目的推進速度，這一現(xiàn)象值得投資者高度關注。

2. 現(xiàn)金流影響閾值

根據(jù)北大建筑經濟研究所樣本分析，單個城市更新項目因規(guī)劃調整導致工期延誤≥6個月時，平均造成企業(yè)現(xiàn)金流減少61.96億元。這一閾值相當于部分中小型上市公司全年營收的10 -20倍，凸顯了項目進度管理的重要性。